Byt nestačí len postaviť. Konferencia ta3 otvorila otázku, kto si ho bude môcť dovoliť

Tagy: Bývanie Cena nehnuteľností Ceny nehnuteľností v Bratislave investičné nehnuteľnosti Nájomné byty Nájomné bývanie Reality

25.9.2026 (SITA.sk) - Slovensko potrebuje viac dostupných bytov, no cesta od zámeru k nasťahovaniu trvá roky. Na konferencii 30 rokov rozvoja bývania, ktorú 24. septembra v Bratislave zorganizovala televízia ta3 v spolupráci so Štátnym fondom rozvoja bývania, sa zástupcovia štátu, samospráv aj trhu rozprávali o tom, čo brzdí výstavbu a ako dostať nájomné bývanie bližšie k ľuďom.


Mladý človek nastúpi do práce v inom meste. Rodina potrebuje väčší byt, no na kúpu jej nestačia úspory ani príjem. Obec by chcela udržať učiteľov či zdravotníkov, ale nemá im čo ponúknuť na bývanie. Za každou debatou o bytovej politike sú podobné rozhodnutia, ktoré ľudia musia robiť práve teraz. Na konferencii ta3 30 rokov rozvoja bývania sa preto nehovorilo iba o počte nových bytov. Otázkou bolo aj to, či podmienky na Slovensku zodpovedajú potrebám obyvateľov, miest a obcí.

Konferencia sa konala 24. septembra 2026 v bratislavskom Grand Hoteli River Park. Televízia ta3 ju pripravila v spolupráci so Štátnym fondom rozvoja bývania (ŠFRB), ktorý si pripomína 30 rokov pôsobenia. Program tvorilo päť tematických panelov: od súčasnej situácie na trhu bývania cez dostupné modely a financovanie až po úlohu samospráv a budúcnosť výstavby. Diskusie moderovala Lenka Buchláková.

Prečo je dostupné bývanie stále vzdialeným cieľom

V úvodnom paneli Bývanie na Slovensku sa stretli štátny tajomník Ministerstva dopravy SR Igor Choma, generálny riaditeľ ŠFRB Milan Lipka, generálna riaditeľka sekcie bytovej politiky, stavebníctva a mestského rozvoja Ministerstva dopravy SR Ladislava Cengelová a starosta bratislavského Ružinova Martin Chren. Rozoberali ceny, nedostatok bytov, stav existujúcich domov aj to, akú časť riešenia majú niesť štát a samosprávy.

Chren pomenoval základný problém priamo: „Jednoducho bytov je málo. Dopyt je vyšší ako ponuka.“ Podľa neho nestačí všetko pripisovať zdĺhavému povoľovaniu. Spomenul projekty, ktoré už stavebné povolenie majú, a napriek tomu sa nestavajú. Vo veľkých mestách do rozhodovania vstupujú aj dostupnosť pozemkov a kúpyschopnosť obyvateľov.

Podmienky sa pritom líšia podľa miesta. Menšia obec môže mať pripravený pozemok, no chýbajú jej ľudia, ktorí by zvládli projekt, financovanie a administratívu. Vo väčšom meste je odborné zázemie spravidla silnejšie, výstavbu však môže predražiť napríklad potreba podzemného parkovania. Lipka v diskusii upozornil, že fond niekedy vidí lepšie pripravené projekty v malých obciach než vo väčších mestách.

Cengelová povedala, že pri existujúcich bytových domoch zostáva prioritou údržba a obnova. Pri novom bývaní vidí priestor najmä v rozvoji nájomných bytov, verejných aj súkromných. Ako uviedla v diskusii, z verejného systému bolo za uplynulých 30 rokov podporených približne 50-tisíc nájomných bytov. Zároveň upozornila, že väčšiu aktivitu pri príprave ďalších projektov dnes ministerstvo pozoruje skôr v menších samosprávach, hoci dopyt po bývaní je výrazný aj vo veľkých mestách.

Nájomný byt nemusí byť len riešením núdze

Jednou z tém úvodného panela bolo presvedčenie, že úspešné bývanie znamená vlastniť byt. Takéto očakávanie však nemusí vyhovovať každému ani zodpovedať jeho finančným možnostiam.

„Nájomné byty nie sú len sociálne byty,“ zdôraznil Chren. Pripomenul mladých ľudí, ktorí začínajú pracovať, nechcú sa hneď viazať na jedno miesto alebo potrebujú mať možnosť presťahovať sa za prácou. Nájomné bývanie môže byť praktické aj pre rodinu, ktorej sa časom zmenia potreby. Choma v tejto súvislosti poukázal na to, že presun z menšieho do väčšieho nájomného bytu nevyžaduje predaj jednej nehnuteľnosti a kúpu ďalšej.

Diskusia tým otvorila dôležitý rozdiel: dostupnosť bývania nie je len otázkou ceny bytu v ponuke. Záleží aj na tom, aké možnosti má domácnosť počas rôznych období života. Ak človek kvôli práci zmení región, ak sa rodina rozrastie alebo ak jej príjem na čas klesne, potrebuje bývanie, ktoré jej situáciu umožní zvládnuť.

Účastníci sa zhodli, že nedostatok bytov sa nedá odstrániť počas jedného volebného obdobia. Aj keby sa podarilo upraviť pravidlá a pripraviť financovanie, samosprávy potrebujú čas na pozemky, projekty a samotnú výstavbu. Cengelová hovorila o potrebe položiť základy, ktoré prinesú výsledky v strednodobom a dlhodobom horizonte. Lipka upozornil aj na ťažkosti pri udržiavaní rovnakej podpory počas viacerých rokov, keď sa menia možnosti verejných financií.

Fond chce vstupovať do projektov skôr

Tridsiate výročie bolo pre ŠFRB príležitosťou predstaviť, ako chce zmeniť spoluprácu s mestami a obcami. Fond podporil za tri desaťročia rozvoj bývania v objeme päť miliárd eur. Od roku 2024 postupne posilňuje odbornú pomoc samosprávam už pri príprave zámerov, teda predtým, než predložia hotovú žiadosť o financovanie.

„Dnes už nestačí iba financovať. Chceme byť partnerom, ktorý pomôže dostať dobrý projekt od prvotnej myšlienky až k jeho realizácii,“ hovorí generálny riaditeľ ŠFRB Milan Lipka. Ako príklad uviedol obec, ktorá má pozemok a vie, že potrebuje dvadsať či štyridsať nájomných bytov. Fond jej chce pomôcť už v tomto bode, namiesto toho, aby čakal na dokončený projekt.

Na tento účel ŠFRB rozvíja Akadémiu dobrého bývania. Má samosprávam poskytovať konzultácie, regionálne stretnutia a praktickú pomoc pri príprave projektov. Význam môže mať najmä tam, kde obec pozná potreby svojich obyvateľov, ale nemá vlastný odborný tím. Niekde môže ísť o byty pre mladé rodiny, inde o možnosť udržať v regióne profesie, ktoré obec potrebuje.

Fond tiež pripravuje 16 architektonických štúdií typových nájomných bytových domov v rôznych veľkostiach a usporiadaniach. Vzniknúť majú v roku 2026. Samosprávy ich budú môcť použiť ako východisko a prispôsobiť konkrétnemu pozemku. Zástupca generálneho riaditeľa ŠFRB Branislav Časnocha uviedol, že cieľom je ušetriť pri príprave čas aj peniaze.

Štúdia sama osebe ešte neznamená byt pripravený na výstavbu. Obec musí vyriešiť miestne podmienky, financovanie aj ďalšie kroky projektu. Práve v prípravnej fáze však môže odborná pomoc rozhodnúť o tom, či sa zámer vôbec posunie ďalej.

Kto zaplatí výstavbu a čo sa stane potom?

Dostupné bývanie potrebuje peniaze nielen na výstavbu, ale aj na dlhodobú prevádzku. Konferencia preto venovala samostatné panely rôznym modelom bývania a ich financovaniu. Diskutujúci porovnávali podporu cez ŠFRB, štátom podporované nájomné bývanie aj developerskú výstavbu. Spoločnou otázkou bolo, pre koho sú tieto možnosti skutočne dostupné.

Český odborník pochválil slovenský fond

Jednu z výhod slovenského systému vyzdvihol Martin Kavka, riaditeľ sekcie poradenstva českého Státního fondu podpory investic. ŠFRB funguje ako návratný fond: splátky úverov sa doň vracajú a môžu financovať ďalšie projekty. „Chválil som systém, ktorý bol zavedený pred 30 rokmi na Slovensku,“ povedal Kavka.

V Česku podľa neho podobný finančný základ chýba a tamojší fond musí každoročne žiadať o ďalšie peniaze zo štátneho rozpočtu. Kavka však pripomenul, že financovanie samo osebe byty neprinesie. Potrebné sú aj pripravené projekty, aktívni starostovia a stabilné pravidlá.

Práve spôsob podpory rozhoduje o tom, kto sa môže do výstavby zapojiť. Počas diskusie zaznelo, že samosprávy môžu pri nájomných bytoch spojiť štátnu dotáciu s úverom zo ŠFRB alebo projekt financovať úverom. Súkromní investori môžu využiť úver bez priamej štátnej dotácie. Od zvoleného modelu sa potom odvíjajú aj náklady, ktoré bude musieť pokryť budúce nájomné.

Náklady sa odovzdaním kľúčov nekončia

Diskusia sa preto dostala aj k správe hotových bytov. Obec ju môže zabezpečiť sama alebo poveriť správcu. Už pri príprave projektu však musí počítať s údržbou a opravami na celé desaťročia. Ak tieto výdavky podcení, neskôr môžu zaťažiť obecný rozpočet alebo nájomníkov.

Čo potrebujú obce a aké bývanie bude treba v budúcnosti?

Na financovanie nadviazal panel Samosprávy ako kľúčový hráč. Jeho program sa zameral na prekážky, s ktorými sa mestá a obce stretávajú pri príprave bytových projektov: pozemky, územné plánovanie, nedostatok odborných kapacít či administratívu. Do diskusie sa zapojili starosta Bešeňovej Martin Baran, generálny riaditeľ ŠFRB Milan Lipka, štátny tajomník ministerstva dopravy Igor Choma a predseda Trenčianskeho samosprávneho kraja Jaroslav Baška.

Záverečný panel Budúcnosť bývania - čo nás čaká? otvoril otázku, aké byty bude Slovensko potrebovať v nasledujúcich desaťročiach a ako ich stavať rýchlejšie, kvalitnejšie a hospodárnejšie. Diskusie sa zúčastnili generálny riaditeľ ŠFRB Milan Lipka, dekan Slovenskej technickej univerzity Branislav Puškár, prezident Zväzu stavebných podnikateľov Slovenska Pavol Kováčik a generálny riaditeľ sekcie výstavby a vyvlastňovania Úradu pre územné plánovanie a výstavbu Roman Skorka.


Zdroj: SITA.sk - Byt nestačí len postaviť. Konferencia ta3 otvorila otázku, kto si ho bude môcť dovoliť © SITA Všetky práva vyhradené.

Tagy: Bývanie Cena nehnuteľností Ceny nehnuteľností v Bratislave investičné nehnuteľnosti Nájomné byty Nájomné bývanie Reality